Czym jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa?
Społeczna Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), to rozwiązanie, które ma odpowiadać za realizację potrzeb mieszkaniowych w małych i średnich gminach. Mają one realizować budowę mieszkań na wynajem, w których czynsz będzie niższy niż w przypadku ofert dostępnych na rynku. Stawki najmu od 2022 roku znacznie wzrosły w górę, więc nie dziwi coraz szersze zainteresowanie ofertą mieszkań społecznym. SIM-y nie mają w założeniu stanowić konkurencji dla deweloperów, jedynie być uzupełnieniem oferty na rynku.
Mieszkania będą dostępne dla osób, które ze względu na trudniejszą sytuację finansową nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania i również mogą mieć niewystarczające dochody, na jego wynajęcie na warunkach rynkowych. W ramach inicjatywy możliwa jest realizacja budowy nowych obiektów, ale również remonty i adaptacje na cele mieszkaniowe innych obiektów, również poprzemysłowych i zabytkowych.
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe nie są nastawione na zyski. Idea społecznego budownictwa czynszowego nie jest nowa. Dawniej podobne założenia były realizowane przez TBS-y.
Zakłada się, że powstanie około 60 SIM-ów, które powinny wybudować 60 tys. lokali dla 200-250 tys. osób. W okresie od lipca do grudnia 2022 roku SIM-y dostały pozwolenie na budowę około 3 tys. mieszkań. Szacunkowe dane za zeszły rok mówią już o liczbie 10 tys. lokali.
Kto może skorzystać z oferty SIM?
Z oferty Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej mogą skorzystać mieszkańcy, którzy nie mają nieruchomości mieszkalnej na terenie danej gminy. Rozwiązanie jest skierowane przede wszystkim do osób, które ze względów finansowych nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, ale mają dochody wystarczające na regularne opłacanie czynszu za mieszkanie wynajęte od SIM.
Czynsz za taki lokal może być nawet o połowę niższy w porównaniu do stawek, jakie są oferowane na rynku. Łączne miesięczne opłaty w tym czynsz z uwzględnieniem spłaty kredytu zaciągniętego przez SIM na budowę lokalu oraz opłaty za media powinny wynosić około 1 tys. zł dla mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Ostateczną wysokość opłat ustalają poszczególne SIM-y, więc będą się one różnić w zależności od lokalizacji.
Warunkiem otrzymania lokalu jest jednak wpłata partycypacji. Jej wysokość nie może przekroczyć 30 proc. kosztów budowy mieszkania. Ponieważ może być ona ustalana indywidualnie, najemcami mieszkań będą mogły zostać również osoby dysponujące mniejszym wkładem. Ostateczna wysokość partycypacji jest obliczana po zakończeniu budowy i rozliczeniu wszystkich poniesionych kosztów.
Wniesiona kwota jest waloryzowana i zwracana w przypadku rozwiązania umowy najmu. Może być też rozliczona w czynszu pod warunkiem jego regularnego opłacania przez okres co najmniej pięciu lat. Rozliczając partycypację, najemca ma możliwość skorzystania z tzw. wakacji czynszowych polegających na obniżeniu wysokości czynszu nawet o 30 proc. przez okres 15 lat. Osoby, które osiągnęły wiek emerytalny, mogą mieć obniżony czynsz dożywotnio, jeśli uznają takie rozwiązanie za korzystne. Obniżka w takim przypadku będzie wynosić co najmniej 25 proc., ale w przypadku śmierci lub rozwiązania umowy pozostałą kwotę uznaje się za rozliczoną i nie będzie zwracana najemcy, lub jego spadkobiercom.
Jakie warunki należy spełnić?
Aby skorzystać z oferty SIM, żadna z osób z gospodarstwa domowego nie może mieć prawa własności lub najmu lokalu na terenie danej gminy, chyba że przeprowadzka do SIM nastąpi ze względu na znalezienie pracy w pobliżu nowego mieszkania. Rodzina musi też spełniać określone kryterium dochodowe. Sposób ustalania progu dochodowego jest skomplikowany, różny w zależności od gminy i wpływają na niego różne czynniki. O szczegółowe warunki, jakie należy spełnić, trzeba się dowiadywać w konkretnym SIM-ie lub urzędzie gminy.
Wniosek o wynajęcie mieszkania od Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej należy złożyć w urzędzie właściwej gminy. Ocena wniosków odbywa się na zasadach przyjętych przez dany SIM. Na uprzywilejowanej pozycji są zazwyczaj osoby w podeszłym wieku, wychowujące dzieci oraz osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności.
Wykup mieszkania na własność
Po 15 latach od oddania budynku do użytkowania pojawi się opcja wykupu wynajmowanego mieszkania na własność. Z możliwości takiej będą mogły skorzystać osoby, które wpłaciły partycypację w wysokości 20-25 proc. kosztów budowy (chyba że dany SIM określi inne warunki), przez ostatnie 5 lat nie zalegały z opłatami czynszowymi, ani innymi opłatami przez okres dłuższy niż 3 miesiące, wynajmują lokal przez co najmniej 5 lat.
Kwota, za którą będzie możliwe wykupienie mieszkania, będzie ustalana indywidualnie, ale jej maksymalna wysokość jest określona w ustawie. Cena mieszkania zostanie pomniejszona o wpłaconą partycypację, kaucję, oraz spłaconą w czynszu część kredytu zaciągniętego na budowę lokalu.
Korzyści dla samorządu
Z punktu widzenia samorządów Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa jest bardzo korzystnym rozwiązaniem, pozwalającym zwiększyć zasób lokali w gminie. Gmina zainteresowana budową mieszkań nawiązuje współpracę z Krajowym Zasobem Nieruchomości (KZN) i uruchamia nowy SIM lub przystępuje do już istniejącego. Gmina może wnieść do SIM-u nieruchomość, grunty pod budowę lub skorzystać z krajowych zasobów, które mogą przekazać odpowiednią działkę.
SIM po otrzymaniu gruntu z planem zagospodarowania zajmuje się wszelkimi formalnościami związanymi z realizacją inwestycji. Po stronie SIM-u jest zlecenie opracowania projektu budowlanego, kosztorysu inwestorskiego i przygotowanie wniosku o pozwolenie na budowę. SIM odpowiada też za znalezienie odpowiedniego wykonawczy, który terminowo zrealizuje całą inwestycję. Odciąża to całkowicie lokalny samorząd, który może jedynie nadzorować przebieg realizacji inwestycji.
Samorządy realizujące inwestycje w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych mogą liczyć na wsparcie finansowe z różnych źródeł. Rząd daje możliwość skorzystania ze środków pochodzących z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM). Na utworzenie nowej Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej lub objęcie udziałów w istniejącym SIM-ie gmina może dostać z RFRM 3 mln zł, lub 10 proc. wartości nowej inwestycji mieszkaniowej.
Gmina, która partycypuje w realizacji mieszkań w ramach SIM, może ubiegać się o grant ze środków Funduszu Dopłat. Dofinansowanie może wynieść 35 proc. kosztów przedsięwzięcia.
Budowa mieszkań poprzez SIM może być finansowana preferencyjnym kredytem udzielanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Kredyt może pokrywać nawet 80 proc. całkowitych kosztów realizacji inwestycji. W praktyce gminy zaciągają najczęściej zobowiązanie na pokrycie 20-30 proc. wydatków. Odsetki od tych kredytów wykupuje Skarb Państwa, dzięki temu BGK może zaoferować niższe oprocentowanie.
