Prawo

Zbycie lokalu przez gminę a fundusz remontowy

Czy gmina sprzedając lokal może żądać od wspólnoty zwrotu uiszczonych zaliczek?

Gmina, będącą właścicielem lokali we wspólnocie, zaskarżyła postanowienia regulaminu funduszu remontowego przewidującego, że zbycie lokalu przez właściciela nie powoduje obowiązku zwrócenia mu zapłaconych dotąd na ten fundusz zaliczek. Sąd orzekł, że powództwo było bezzasadne, gdyż zaskarżona uchwała nie naruszała prawa, zasad prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, ani też chronionych prawem interesów powódki. Nie zostały więc spełnione przesłanki, by uchwała została uchylona na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej: uwl).

Zdaniem sądu podjęcie uchwały w sprawie regulaminu funduszu remontowego było dopuszczalne i prowadziło do uregulowania zasad uiszczania wpłat na ten fundusz oraz jego wykorzystywania.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co wprost wynika z art. 6 zdanie drugie uwl. Majątek nabywany przez wspólnotę jest przekazywany jej w swoisty zarząd, a w istocie rzeczy pozostaje majątkiem właścicieli lokali. Jest to majątek wspólnoty, która może swobodnie podejmować decyzje o sposobie zarządzania nim. Okoliczność, że wpłaty właścicieli mają co do zasady (art. 15 ust. 1 uwl) charakter zaliczkowy, nie wyłącza możliwości tworzenia funduszu remontowego gromadzonego sukcesywnie i nie podlegającego rozliczeniom w sposób, którego oczekiwała gmina.

Wpłaty właścicieli zmierzać mają do uzyskania przez wspólnotę środków służących do pokrywania wszelkiego rodzaju kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Koszty – odnoszące się do remontów czy modernizacji nieruchomości wspólnej, trudno jest w sposób jednoznaczny kwalifikować jako ściśle związane ze skonkretyzowanym okresem rozliczeniowym. Jednocześnie są one trudne do jednorazowego poniesienia przez właścicieli i z tej właśnie przyczyny z reguły tworzy się fundusz remontowy. Błędne zatem byłoby kwalifikowanie wydatku na remont poniesionego w oznaczonym okresie jako wyłącznie powiązanego z eksploatacją nieruchomości wspólnej w danym roku kalendarzowym i wykluczenie możliwości finansowania remontu z zaliczek zbieranych sukcesywnie w ramach funduszu remontowego od kolejnych właścicieli.

Nie znalazła uzasadnienia teza, że wspólnota mieszkaniowa nie może gromadzić w okresach dłuższych niż roczne (a do tego sprowadzała się argumentacja powodowej gminy) środków na remonty i że powinna ściśle rozliczać wszelkie prace wyłącznie w odniesieniu do okresów, gdy prace te zostały zrealizowane. Oznaczałoby to negację konstrukcji dopuszczalności i celowości tworzenia funduszu remontowego we wspólnocie. Wynikający z art. 29 uwl obowiązek rozliczania się w rocznych okresach przez wspólnotę z zaliczek wpłacanych przez właścicieli w żaden sposób nie oznacza, że po upływie danego okresu rozliczeniowego wspólnota ma zwrócić właścicielom wszystkie niewykorzystane środki na remonty.

Uznając, że po upływie roku kalendarzowego zaliczki mają być rozliczone, a niewykorzystane zwrócone, należałoby za zasadny uznać też pogląd, że każdy zaplanowany remont we wspólnocie musi być w całości zaplanowany, sfinansowany przez właścicieli w formie wpłat i rozliczony w ciągu jednego roku kalendarzowego. Skoro zaliczki niewykorzystane w okresie rozliczeniowym miałyby podlegać zwrotowi, to wspólnota powinna zwrócić właścicielom wszystkie niewykorzystane środki zgromadzone w ramach funduszu remontowego w danym roku, niezależnie od tego, czy prowadzone były jakiekolwiek prace remontowe, czy zostały one wcześniej zaplanowane i czy było możliwe ich ukończenie w okresie rozliczeniowym.

W ocenie sądu interpretacja przepisów uwl zakładająca konieczność rozliczenia zaliczek na fundusz remontowy poprzez zwrot w całości niewykorzystanych wpłat oraz konieczność rozliczania w zamkniętych rocznych okresach całości wpłat właścicieli i zwrotu wpłat w części niewykorzystanej w danym okresie w sposób automatyczny w związku ze zbyciem lokali – byłaby całkowicie błędna. Co więcej, mogłaby ona prowadzić wprost do uniemożliwienia realizacji jakichkolwiek dalej idących prac z wykorzystaniem funduszu remontowego, w szczególności gromadzonego w okresie dłuższym niż rok kalendarzowy.

Zaskarżona uchwała nie była też sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wprost przeciwnie – zdaniem sądu tworzenie funduszu remontowego, który służyć ma zwiększeniu potencjalnych możliwości odbudowy substancji nieruchomości wspólnej i utrzymywania jej w należytym stanie, musi być uznawane za wyraz poprawnej, zapobiegliwej gospodarki rzeczą wspólną. Z istoty funduszu remontowego wynika potrzeba zapewnienia stabilizacji jego środków, a wprowadzenie reguły zwrotu środków niewykorzystanych właścicielowi zbywającemu lokal byłoby sprzeczne z celem tworzenia takiego funduszu.

Uchwała nie naruszała także, w ocenie sądu, interesu gminy jako jednego z równorzędnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Okoliczność, że gmina realizować ma zadania publiczne, w tym zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, nie oznacza, że gmina miałaby być w szczególny sposób traktowana w relacji z innymi właścicielami lokali we wspólnocie i że jej partykularny interes miałby wykluczać tworzenie stabilnego funduszu remontowego.

 

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 18 października 2019 r., sygn. akt XII C 711/19