Wojewoda wielkopolski pismem z 6 marca 2024 r. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na uchwałę rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazał, że w wyniku analizy uchwały w zakresie zgodności z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu obowiązującym 20 grudnia 2022 r.) w odniesieniu do zasad sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego stwierdzono, że § 14 ust. 4 pkt 2 lit. a uchwały, dla terenów zabudowy zagrodowej oznaczonych symbolem URM, dopuszczono minimalną powierzchnię działki budowlanej 600 mkw. Tymczasem, zgodnie z art. 93 pkt 2a i 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: DzU z 2023 r. poz. 344, z późn. zm., dalej: ugn), podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Warunku dotyczącego wydzielenia działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha nie stosuje się do działek gruntu projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Zabudowę zagrodową zalicza się do terenów rolnych.
W ocenie wojewody, nieprawidłowe określenie wielkości nowo wydzielanych działek dla terenów zabudowy zagrodowej stanowi istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego. W rezultacie należy stwierdzić, że rada gminy, wprowadzając do planu miejscowego zapisy umożliwiające wydzielenie z terenów rolnych działek o powierzchni poniżej 0,3000 ha, wykroczyła poza przyznany jej zakres delegacji ustawowej i naruszyła tym samym zasadę działania w granicach i na podstawie prawa.
Sąd przyznał rację wojewodzie. Wskazał przy tym, że przeznaczenie terenu w planie miejscowym pod zabudowę zagrodową jest przeznaczeniem na cele rolne nawet w przypadku ich zabudowania. Za zabudowę zagrodową, zgodnie z § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. DzU z 2022 r. poz. 1225) uznaje się bowiem w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. DzU z 2024 r. poz. 82), gruntami rolnymi są grunty: pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.
Dalej sąd podzielił zdanie wojewody co do przepisu art. 93 ust. 2a ugn i wskazał, że wynika z niego, że tereny przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne można podzielić na działki gruntu o powierzchni nie mniejszej niż 0,3 ha, a na działki mniejsze wyłącznie w dwóch przypadkach wymienionych w tym przepisie. Jeżeli nie zachodzi żaden z tych przypadków (określonych w art. 93 ust. 2a) podział jest niedopuszczalny (por. uzasadnienie do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2013 r., sygn. akt I OSK 1558/11, także wyrok WSA we Wrocławiu z 25 października 2018, sygn. akt I SA/Wr 521/18, wyrok WSA w Krakowie z 30 października 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 962/18, WSA we Wrocławiu z 17 stycznia 2018, sygn. akt II SA/Wr 706/17, WSA w Olsztynie z 12 maja 2009, sygn. akt II SA/Ol 159/09). Zakwestionowany skargą zapis uchwały byłby dopuszczalny tylko w wypadku, gdyby w planie miejscowym przewidziano, że taką powierzchnię będą posiadały działki wydzielone w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości, bądź w celu regulacji granic pomiędzy sąsiednimi nieruchomościami. Ponieważ kwestionowany zapis planu takiego zastrzeżenia nie zawierał, należy uznać, że jest niezgodny z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ostatecznie sąd uznał, że kwestionowany § 14 ust. 4 pkt 2 lit. a spornej uchwały, umożliwiający podział działek na działki mniejsze niż 0,3 ha w terenach zabudowy zagrodowej (które są w istocie terenami rolnymi) narusza przepisy art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, co należy ocenić jako istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego powodujące w myśl art. 28 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym konieczność stwierdzenia nieważność uchwały rady gminy w części wyżej określonej.
Wyrok WSA w Poznaniu z 12 czerwca 2024 r., sygn. akt IV SA/Po 205/24
