Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni, lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością. W celu ułatwienia procedury uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej ustawodawca zdecydował się doprecyzować, że wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc zarząd może podejmować decyzję samodzielnie, bez potrzeby podejmowania uchwały właścicieli lokali. Takie rozwiązanie rozwiewa wątpliwości, które pojawiały się na kanwie art. 22 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910, dalej: uwl). Natomiast montaż i eksploatacja punktu ładowania o mocy 11 kW lub większej stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymagać będzie uchwały wspólnoty.
Dochodzą do nas głosy, że zdaniem niektórych zarządów wspólnot potrzebna będzie zgoda więcej niż 50 proc. współwłaścicieli ze względu na odrębność hali garażowej od nieruchomości (odrębna księga wieczysta). Takie stawianie sprawy jest tworzeniem sztucznych barier i „robieniem pod górkę” osobom chcącym zainstalować stacje ładowania. Artykuł 12b ust. 2 ustawa z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 317 ze zm., dalej: uepa) stanowi, że w przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Jak wyraźnie stanowi art. 21 ust. 1 uwl w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, zarząd wspólnoty nie ma obowiązku ubiegania się o zgodę właścicieli lokali, ani też o udzielenie na jego rzecz pełnomocnictwa. Taka czynność zarządu może być dokonana przez zarząd samodzielnie, również w przypadku, gdy ma ona charakter czynności prawnej.
Podsumowując, nie ma znaczenia w opisanej sprawie, jaki jest status prawny hali garażowej, tzn. czy jest ona częścią wspólną nieruchomości mieszkalnej, czy stanowi odrębną nieruchomość. Jeśli „pieczę” nad halą garażową sprawuje wspólnota mieszkaniowa, to wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania jest czynnością zwykłego zarządu, którą podejmuje zarząd wspólnoty samodzielnie, bez konieczności podejmowania uchwały.
Kto może wnioskować
Wniosek może złożyć każda osoba, która posiada tytuł prawny do lokalu. Nie ma zatem konieczności, aby wniosek był składany wyłącznie przez właściciela danego lokalu, co mogłoby być istotnym utrudnieniem. Równie dobrze osobą składającą wniosek może być także najemca lokalu (z pewnymi obwarowaniami, o czym poniżej). Nie ma znaczenia, czy wnioskodawca lub właściciel lokalu są czy nie członkami spółdzielni mieszkaniowej. Istotne jest, żeby osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu posiadała także zindywidualizowane i odpowiednio oznaczone stanowisko postojowe, które jest „przypisane” do lokalu. Nie ma przy tym znaczenia, czy miejsce postojowe stanowi odrębną własność od lokalu, posiadającą swoją księgę wieczystą, czy stanowi część wspólną całej nieruchomości. Bez znaczenia jest także struktura właścicielska dotycząca lokali w budynku, tj. czy lokale zostały już wyodrębnione, czy jeszcze nie, bowiem ustawodawca nie uzależnił możliwości składania wniosku od faktu wyodrębnienia lokalu. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy, nowelizacja miała na celu „popularyzację elektromobilności poprzez ułatwianie mieszkańcom instalacji punktów ładowania”. Dlatego też zdecydowano się na użycie sformułowania „samodzielny lokal mieszkalny”, który ma swoją definicję w art. 2 ust. 2 uwl.
Właściciele bez przypisanego miejsca
Do kancelarii prawnych zgłaszają się osoby, które posiadają pojazd elektryczny i uprawnione są do korzystania z parkingu zarządzanego przez wspólnotę lub spółdzielnie, jednak bez przypisanego miejsca parkingowego. Niestety nowelizacja ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych nie przyszła z pomocą takim osobom.
Zgodnie z art. 12b ust. 1 uepa w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością, wydawanej na wniosek osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu w tym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku.
Także ustęp 8 pkt 2 przytoczonego artykułu 12b uepa wskazuje, że podmiot, o którym mowa w ust. 1 (czyli m.in. wspólnota mieszkaniowa), odmawia udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w przypadku, gdy wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku.
Z powyższego wynika, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości, aby osoba, która nie ma przypisanego stanowiska postojowego, mogła skorzystać z dobrodziejstwa nowelizacji. W takich wypadkach sugerujemy wnioskować do wspólnoty o wyodrębnienie miejsca postojowego ze względu na szczególną sytuację. Ewentualnie można podjąć ryzyko zamontowania stacji ładowania przy ogólnodostępnym miejscu parkingowym (oczywiście za zgodą wspólnoty lub spółdzielni), ograniczając dostęp do możliwości korzystania z samej stacji (pozostaje kwestia uzgodnienia, czy i która firma zajmująca się montażem stacji ładowania posiada takie rozwiązania). W takim wypadku należy się jednak liczyć się z tym, że może być ono zajmowane także przez osoby trzecie. Niestety te kwestie leżą poza regulacją prawną uepa. W każdym z proponowanych rozwiązań należałoby poszukać rozwiązania w ścisłym porozumieniu z spółdzielnią lub zarządem wspólnoty mieszkaniowej.
Treść wniosku o zgodę
Do wniosku o uzyskanie zgody na instalację punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW w budynku wielolokalowym dołącza się:
- - oświadczenie o zobowiązaniu się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją punktu ładowania, w tym kosztów zakupu i montażu tego punktu,
- - oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do lokalu,
- - zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania – w przypadku, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu,
- - zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków właściwego dla lokalizacji tego zabytku w przypadku nieruchomości będącej zabytkiem nieruchomym w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2003 r. Nr 162 poz. 1568 ze zm.), wpisanej do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji zabytków.
Ustawodawca wyraźnie wskazał, że wystarczające jest złożenie samego zobowiązania się wnioskodawcy do pokrycia wszelkich kosztów, brak jest więc potrzeby dokonywania ewentualnych wcześniejszych zakupów materiałów czy nawet samej stacji ładowania. Nie jest również wymagane przedłożenie jakiegokolwiek zabezpieczenia finansowego przez wnioskodawcę. Wszelkie koszty z tym związane leżą wyłącznie w gestii wnioskodawcy i mogą być pokryte już po dopełnieniu formalności na linii wnioskodawca – wspólnota/spółdzielnia.
Tytuł prawny do lokalu
Pojęcie tytułu prawnego do lokalu nie zostało zdefiniowane w żadnej ustawie, ale jego definicję można wyprowadzić z doktryny i orzecznictwa. Najczęściej takim tytułem będzie własność. Z punktu widzenia nowych przepisów nieistotne jest, czy jest to własność nabyta drogą umowy sprzedaży, darowizny, czy też inną czynnością prawną. Takim tytułem prawnym może być także m.in. umowa dożywocia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Tytuł prawny może także wynikać z orzeczenia sądu lub wydanej decyzji administracyjnej. Tytułem prawnym będzie więc zarówno prawo odrębnej własności lokalu, jak również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tytułem prawnym będą także wszelkiego rodzaju umowy cywilnoprawne, takie jak umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia.
Co istotne, brak jest wymogu przedstawienia samego dokumentu potwierdzającego posiadanie tytułu, co w niektórych przypadkach mogłoby być problematyczne, np. przy umowie najmu lokalu na okres krótszy niż rok, sporządzonej w formie ustnej. Wystarczające bowiem będzie samo oświadczenie wnioskodawcy. Zgoda właściciela mieszkania będzie wymagana wyłącznie, jeśli wnioskodawca nie będzie właścicielem lokalu. Podobnie jak wyżej, prawo własności ma być rozumiane szeroko. Chodzi więc o właściciela, który posiada zarówno prawo odrębnej własności lokalu, jak również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wniosek o budowę punktu ładowania
Powstaje pytanie, co w przypadku, gdy wnioskodawca będzie współwłaścicielem lokalu? Ustawodawca w ustawie nie przewidział takiej sytuacji, w związku z czym należałoby sięgnąć do przepisów ogólnych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, dalej: kc).
Zgodnie z art. 198 kc każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Artykuł 199 kc stanowi natomiast, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wobec czego nasuwa się pytanie, czy złożenie wniosku na zainstalowanie stacji ładowania i jej eksploatację jest czynnością zwykłego zarządu, czy czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2021 r. (sygn. akt: II OSK 1851/18), zgodnie z którym dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi, co do zasady, czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Kwalifikacja ta wynika z funkcjonującego w prawie cywilnym podziału na czynności prawne przekraczające zwykły zarząd i nieprzekraczające zakresu zwykłego zarządu (art. 199 i art. 201 kc), przy czym pamiętać trzeba, że czynności rozporządzające są, według art. 199 kc, czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Budowa obiektu budowlanego, przebudowa, a w niektórych sytuacjach nawet kosztowny remont, są czynnościami faktycznymi uznawanymi za przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, zaś czynnościami zwykłego zarządu są czynności związane z normalną eksploatacją rzeczy wspólnej, np. pobieranie pożytków, konserwacja, administracja oraz czynności zachowawcze, w tym także dotyczące sposobu korzystania z rzeczy.
Natomiast, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (wyrok z 10 września 2019 r., sygn. akt: II SA/Wr 272/19) ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych (w odniesieniu do ustalonego stanu faktycznego konkretnej sprawy), nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Zmiany występujące w obrębie stosunków społeczno-gospodarczych wymuszają rozszerzenie zakresu czynności zwykłego zarządu. Z powyższego wynika, że budowa stacji ładowania może być traktowana raczej jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, z delikatną tendencją do liberalizowania stanowiska w odniesieniu właśnie do stacji ładowania, ze względu na wspomnianą wyżej zmianę stosunków społeczno-gospodarczych.
Wydaje się także, że intencją ustawodawcy było maksymalne ułatwienie i skrócenie całego procesu składania wniosków i uzyskiwania zgód, stąd uregulowanie, że wydanie zgody przez wspólnotę mieszkaniową stanowi czynność zwykłego zarządu. Dlatego prawdopodobnie będzie istniała tendencja do uznawania wniosku o możliwość instalacji stacji ładowania jako czynność zwykłego zarządu, choć jak będzie w rzeczywistości, pokaże zapewne dopiero kształtujące się w tym zakresie orzecznictwo.
Niemniej, jeśli to będzie możliwe, do wniosku do wspólnoty lub spółdzielni, składanego przez współwłaściciela nieruchomości, sugerujemy załączyć zgodę pozostałych współwłaścicieli.
Tekst pochodzi z 4. numeru „Wspólnoty Mieszkaniowej”
Fot. Pixabay
