Rada gminy podjęła uchwałę w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na lata 2021–2025. Jako podstawę prawną wskazała art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (DzU z 2020 r. poz. 611, ze zm., dalej: ustawa).
Jak zauważył organ nadzoru, wieloletni program gospodarowania zasobem gminy uchwalony przez radę miasta nie zawierał informacji dotyczących: prognozy wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, analizy potrzeb oraz planu remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali z podziałem na kolejne lata, planowanej sprzedaży lokali w kolejnych latach oraz warunków obniżania czynszu.
W art. 21 ust. 2 ustawy ustawodawca wskazał, co powinno w szczególności znaleźć się w wieloletnim programie gospodarowania zasobem gminnym oraz na ile lat powinien zostać opracowany, a użyty w nim zwrot „w szczególności” uzasadnia twierdzenie, że wymienione w przepisie elementy muszą obligatoryjnie zostać ustalone w programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Wszystkie kwestie określone w art. 21 ust. 2 ustawy składały się na treść programu, a pominięcie przez radę gminy któregoś z nich skutkowało brakiem pełnej realizacji upoważnienia ustawowego i miało istotny wpływ na ocenę zgodności z prawem uchwały.
Ponadto rada gminy w uchwale ustaliła czynnik obniżający stawkę czynszu za wynajem lokalu dla budynków wybudowanych przed 1945 r. w wysokości 25 proc. Zgodnie z orzecznictwem sądowo-administracyjnym, realizacja kompetencji w zakresie określenia warunków obniżania czynszu powinna uwzględniać art. 7 ust. 1 ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem, w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel ustala stawki czynszu za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, ogólny stan techniczny budynku. Z przytoczonego przepisu wynika obowiązek uwzględnienia przez właściciela katalogu okoliczności, których minimalny zakres został wskazany przez ustawodawcę. Wszystkie czynniki wskazane w art. 7 ust. 1 ustawy muszą być wzięte pod uwagę, co nie wyklucza możliwości zastosowania również innych elementów, które mogą mieć wpływ na obniżenie lub podwyższenie czynszu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lutego 2008 r. (sygn. akt IOSK 1764/07), skoro w przepisie zostało użyte sformułowanie „w szczególności”, to elementy z art. 7 ustawy powinny stanowić minimum, które uchwałodawca powinien uwzględnić.
Rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody zachodniopomorskiego z 23 lutego 2021 r., nr P-1.4131.55.2021.AA
