Prawo budowlane dopuściło legalne rozpoczęcie mniej skomplikowanych inwestycji po dokonaniu zgłoszenia bez konieczności przeprowadzania postępowania administracyjnego zakończonego rozstrzygnięciem w formie decyzji. Inwestor korzystając z tej możliwości, może legalnie rozpocząć budowę lub wykonywanie robót budowlanych, jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub wojewoda) w ciągu 21 dni kalendarzowych nie wyda decyzji o sprzeciwie lub postanowienia o uzupełnieniu braków zgłoszenia, a dokładniej: nie nada tych aktów administracyjnych na poczcie lub nie wprowadzi ich do systemu teleinformatycznego. Przy czym należy przypomnieć, że termin oczekiwania na milczącą zgodę organu skrócono z 30 do 21 dni ostatnią nowelizacją prawa budowlanego, która weszła w życie 1 stycznia 2017 r.
W sytuacji milczącej akceptacji (zgody) zwyczajowo inwestor otrzymuje pismo, przy którym jednocześnie przekazuje się kopię zgłoszenia do organu nadzoru budowlanego. Pismo to potwierdza fakt złożenia zgłoszenia oraz zawiera informację, w którym dniu zgłoszenie to stało się skuteczne i wykonalne. Jest to więc niejako potwierdzenie legalności realizacji inwestycji. Przy czym nie ma znaczenia, czy inwestor dokonywał zwykłego zgłoszenia, czy zgłoszenia z obligatoryjnym projektem. Przypominając, drugie z wymienionych zgłoszeń to przewidziane od czerwca 2015 r. – dla zamkniętego katalogu robót budowlanych, np. budowy i przebudowy jednorodzinnego domu mieszkalnego lub budowy sieci infrastruktury technicznej, oprócz gazowych i energetycznych o napięciu powyżej 1 kV, a także parterowej stacji transformatorowej. Różnica polega jedynie na tym, że w przypadku zgłoszenia z projektem obowiązki inwestora są identyczne, jak w sytuacji uzyskiwania pozwolenia na budowę, a organ administracji architektoniczno-budowlanej przy powyższym piśmie informującym przekazuje do nadzoru budowlanego również ostemplowany projekt.
Brak podstaw do sprzeciwu
Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie 1 stycznia 2017 r. oprócz skrócenia terminu na zastosowanie milczącej zgody wprowadziła modyfikację, która miała na celu umożliwienie rozpoczęcia budowy w terminie jeszcze krótszym, tj. przed upływem 21 dni, licząc od daty dokonania zgłoszenia. Wciąż bowiem podnoszony był i jest nadal zarzut opóźniania realizacji inwestycji z powodów zawiłości i przewlekłości procedur administracyjnych, a nade wszystko opieszałości działania organów administracji publicznej. Pojawiła się więc prawna możliwość uzyskania zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Inwestor dysponując takim zaświadczeniem może legalnie rozpocząć budowę lub roboty budowlane, nie czekając na upływ 21-dniowego terminu.
W praktyce organy administracji architektoniczno-budowlanej nie wydają takich zaświadczeń z urzędu, gdyż termin na milczące przyjęcie zgłoszenia wobec ogromnej ilości wpływających tego rodzaju spraw i tak jest zbyt krótki na rzetelne sprawdzenie załączonej dokumentacji. Dzieje się tak szczególnie w przypadku zgłoszeń z obligatoryjnym projektem, dokonywanych dla budowy liniowych inwestycji infrastrukturalnych. Weryfikacja samych oświadczeń o prawie dysponowania nieruchomościami (niekiedy bardzo licznymi) na cele budowlane w sytuacji braku konieczności ujawniania danych osobowych poszczególnych władających, czy współwładających jest czynnością wystarczająco skomplikowaną i czasochłonną. Nowy wzór oświadczeń, obowiązujący od 17 grudnia 2016 r., ogranicza się bowiem do konieczności podania przez inwestora jedynie tytułu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. własność, współwłasność, ograniczone prawo rzeczowe, użytkowanie wieczyste czy stosunek zobowiązaniowy). W efekcie organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest ustalać dane osobowe i adresowe stron postępowania na własną rękę, zamiast uzyskać je od inwestora wraz ze zgłoszeniem, tak jak to było dotychczas. Stało się tak, choć składający zgłoszenie jest w posiadaniu kompletnych i aktualnych danych, ponieważ potrzebował ich w celu uzyskania zgód oraz sporządzenia rzetelnego i zgodnego ze stanem prawnym i faktycznym oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Wobec nadrzędnej chęci maksymalnego uproszczenia obowiązującego wzoru oświadczenia uznano, że zawarcie danych osobowych i adresowych władających nieruchomościami jest zbędne. Zawarcie tych danych w zgłoszeniu jest więc obecnie dobrą wolą inwestora, a organ może ich żądać jedynie w sytuacji uzasadnionych wątpliwości co do rzetelności treści oświadczenia. Z praktyki wynika zaś, że wypełnienie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nawet według uproszczonego wzoru, sprawia inwestorom najwięcej problemów.
Milczące załatwienie sprawy według k.p.a.
Ostatnia, obszerna dość nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.), która obowiązuje od 1 czerwca 2017 r., podyktowana była również chęcią ułatwienia i przyspieszenia procedur administracyjnych. Usankcjonowała ona oraz określiła m.in. zasady milczącego załatwienia sprawy. Zastosowanie tego trybu możliwe jest obecnie w sytuacji istnienia stosownej delegacji w przepisach szczególnych. Przyjęcie zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych na podstawie prawa budowlanego wypełnia tę przesłankę.
Nowelizacja k.p.a. określiła również szczegółowo proces i formę milczącego załatwienia sprawy. Od 1 czerwca 2017 r. możliwe jest więc m.in. ubieganie się o zaświadczenie potwierdzające milczące załatwienie sprawy, które ma przybrać formę zaskarżalnego postanowienia. Co więcej – postanowienie to należy doręczyć wszystkim stronom w sprawie załatwionej milcząco.
Od początku czerwca br. milcząca akceptacja zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych może więc zakończyć się w dwojaki sposób:
1. Przed upływem 21-dniowego terminu, licząc od daty dokonania zgłoszenia – wydaniem na podstawie prawa budowlanego (z urzędu lub na wniosek) zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w formie zwykłego pisma, gdyż k.p.a. nie przewidział takiej instytucji prawnej i nie określił szczególnej formy zaświadczenia w tej sprawie.
2. Po upływie 21-dniowego terminu, licząc od daty dokonania zgłoszenia – wydaniem (na wniosek inwestora) zaświadczenia w formie zaskarżalnego postanowienia o milczącym załatwieniu sprawy.
Organ administracji architektoniczno-budowlanej formę i zakres zaświadczenie uzależni więc od terminu, licząc od dnia dokonania zgłoszenia.
Bez względu na to, czy wydano lub nie zaświadczenie, obligatoryjne jest przekazanie do nadzoru budowlanego kopii zgłoszenia oraz ewentualnie egzemplarza załączonego przez inwestora projektu, ostemplowanego po upływie 21 dni. Stanowi to wypełnienie obowiązku ustawowego, podyktowanego prawem budowlanym.
Zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych z założenia miało być czynnością administracyjną maksymalnie uproszczoną. Tryb ten bowiem dotyczy inwestycji mniej skomplikowanych z technicznego punku widzenia oraz o znikomym oddziaływaniu. Przez narzucenie formy zaświadczenia oraz konieczności doręczania go wszystkim stronom postępowania stwarza potencjalną możliwość wnoszenia zażaleń. Wprawdzie nie mają one mocy wstrzymania realizacji inwestycji, lecz mogą wprowadzić element niepewności i nieprzewidywalności rozstrzygnięcia organu odwoławczego. Z całą pewnością nie przyczynią się do przyspieszenia i ułatwienia inwestycji.
Jeśli ostatnie zmiany w k.p.a. miały ułatwić i przyspieszyć rozpatrywanie spraw w organach administracji publicznej, to w przypadku prostych inwestycji, których realizacja możliwa jest po dokonaniu zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, efekt ten niestety nie zostanie osiągnięty. Inwestorzy w dalszym ciągu mają problemy z rozróżnieniem procedur zgłoszeń, które obowiązują od ponad dwóch lat, a więc zgłoszeń zwykłych i zgłoszeń z obligatoryjnym projektem. Z tego powodu pomimo możliwości skorzystania z uproszczonych form zgody budowlanej (zgłoszenia z projektem) w dalszym ciągu preferują postępowania zakończone wydaniem decyzji administracyjnej. Obecnie na te problemy nałożyła się jeszcze możliwość zastosowania różnych form zaświadczeń w zależności od upływu czasu od momentu dokonania zgłoszenia. Trudno więc spodziewać się, że inwestorzy chętnie będą dokonywać zgłoszeń, rezygnując tym samym z możliwości uzyskania decyzji administracyjnej. Nowelizacja k.p.a. w zakresie milczącego załatwienia sprawy stanie się więc niechętnie wykorzystywaną instytucją prawną, jeśli nie wprost przepisem martwym.
Obowiązujące przepisy nowelizowane obecnie zbyt często wprowadzają niestety dodatkowe niedogodności z stosowaniu utartych już procedur. Uchwalenie nowych zasad inwestowania w kodeksie urbanistyczno-budowlanym staje się więc coraz bardziej pilącą potrzebą. Prace legislacyjne nad nowym zbiorem prawa regulującego proces planowania zagospodarowania przestrzeni oraz realizacji inwestycji opóźniają się niestety. Według ostatnio ogłoszonego przez resort budownictwa harmonogramu projekt kodeksu zostanie skierowany do Sejmu dopiero w pierwszym kwartale przyszłego roku. W dalszym ciągu nie przedstawiono ostatecznej wersji przepisów kodeksowych oraz ustawy wprowadzającej.
Podstawa prawna
· Ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (DzU z 2017 r. poz. 1257)
· Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (DzU z 2017 r. poz. 1332)
· Rozporządzenie ministra infrastruktury i budownictwa z 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (DzU z 2016 r. poz. 1493)
