Sprawa dotyczyła odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności trzech lokali mieszkalnych usytuowanych w przyziemiu budynku wielorodzinnego. Organy administracji uznały, że lokale nie spełniają wymagań wynikających z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Powodem było ich położenie poniżej poziomu gruntu, co pozostaje w sprzeczności z § 73 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowisko organów podzielił najpierw wojewódzki sąd administracyjny, a następnie NSA.
Kluczowe znaczenie miała nowelizacja art. 2 ustawy o własności lokali z 2018 r. Po tej zmianie wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nie sprowadza się już wyłącznie do oceny, czy lokal jest technicznie i funkcjonalnie wyodrębniony. Konieczna jest również ocena, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu pozostaje zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz regulacjami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego.
NSA podkreślił, że art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wymaga, aby ustanowienie odrębnej własności lokalu pozostawało zgodne m.in. z pozwoleniem na budowę oraz skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy albo pozwoleniem na użytkowanie. Organ wydający zaświadczenie nie może samodzielnie podważać ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę ani zastępować organów nadzoru budowlanego w ocenie legalności inwestycji. Nie oznacza to jednak, że jego rola ma charakter czysto formalny.
Organ musi bowiem zbadać, czy lokal spełnia ustawowe przesłanki samodzielności, w tym czy może być uznany za lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. W tym zakresie nie można pominąć przepisów techniczno-budowlanych. Zgodnie z § 73 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poziom podłogi w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi powinien znajdować się powyżej albo co najmniej na poziomie terenu przy budynku.
Jeżeli więc poziom podłogi lokalu znajduje się poniżej poziomu gruntu, a inwestor nie uzyskał zgody na odstępstwo od wymagań techniczno-budowlanych, taki lokal nie może zostać uznany za przeznaczony na stały pobyt ludzi. W konsekwencji nie spełnia również przesłanek samodzielnego lokalu mieszkalnego.
Wyrok NSA z 26 marca 2026 r., II OSK 2596/23
