Miejskie Biuro Najmu to jedna z odpowiedzi Poznania na deficyt mieszkań komunalnych i rosnące zapotrzebowanie na lokale z przystępnym czynszem. Miasto wyszło z założenia, że może zaspokajać potrzeby nie tylko budując nowe mieszkania, ale także pozyskując je z rynku. Ze swym potencjałem i możliwościami płatniczymi jest niewątpliwie wiarygodniejszym klientem umów najmu dla prywatnych właścicieli niż przeciętny Kowalski. Wiarygodność ta pozwala z jednej strony na uzyskanie niższego niż rynkowy czynszu, gdyż daje właścicielowi pewność terminowych wpłat i trwałość stosunku najmu, z drugiej pozwala na pozyskaniu z rynku lokali, które np. z obawy przed nierzetelnymi lokatorami nie były dotąd wynajmowane.
Proste rozwiązanie to skuteczne rozwiązanie
Pomysł jest prosty. Mieszkania od prywatnych właścicieli wynajmuje miasto, konkretnie spółka miejska (ZKZL sp. z o.o.) realizująca dla Poznania m.in. zadanie powierzone w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Następnie ZKZL podnajmuje lokale tym osobom, których nazwiska znajdują się pod kreską na liście wnioskujących o mieszkanie z zasobów komunalnych. Maksymalny czynsz, jaki proponuje właścicielom, wynosi 1,2 tys. zł brutto, niezależnie od powierzchni mieszkania. Tyle spółka była w stanie zaoferować w 2018 roku, gdy Biuro rozpoczynało działalności, i tyle oferuje nadal. Lokator sam płaci koszty eksploatacyjne. Do kwietnia 2019 r. wysokość czynszu wynosiła 40 proc. wartości czynszu płaconego przez spółkę właścicielowi.
Potem weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, która zobowiązała do stosowania wobec najemców zasad czynszowych – takich, jakie stosuje się wobec pozostałych lokatorów z zasobów komunalnych. Czynsz nie mógł już być określany sztywno na poziomie 40 proc. tego, co ZKZL płaciło właścicielowi, tylko musiał był nieco niższy. Przed zmianą przepisów średni czynsz płacony przez lokatora wynosił 422 zł, po zmianie spadł do 322 zł, co oczywiście wiązało się z większymi wydatkami po stronie miasta.
Zrozumieć potrzeby mieszkańców
Pewne grupy lokatorów, np. matki wychowujące dzieci czy osoby niepełnosprawne, nie mają szans na pozyskanie z rynku lokalu z przystępnym czynszem. Właściciele albo nie chcą im wynajmować, albo oferują wyższy czynsz, który ma zabezpieczać ewentualne straty finansowe w przypadku problemów z eksmisją wynikających z zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Problem ten znika, gdy stroną umowy z właścicielem jest miasto.
W ostatnich latach Poznań dziesięciokrotnie zwiększył liczbę lokali oferowanych w ciągu roku osobom, którym przyznano prawo do mieszkania komunalnego. Nie oznacza to jednak, że wszystkie rodziny, spełniające kryterium niskiego dochodu, mogą liczyć na takie lokum. Co roku ok. 1,5 tys. rodzin, mimo spełnienia kryteriów, nie mogło liczyć na pomoc miasta. Stąd propozycje uruchomienia systemu pozyskiwania lokali z rynku prywatnego i oferowania ich z dopłatą do czynszu dla osób potrzebujących pomocy.
MBN w systemie pomocy miasta
Ważne było także odpowiednie umiejscowienie Miejskiego Biura Najmu w systemie pomocy mieszkaniowej. W Poznaniu, poza spełnieniem kryterium niskich dochodów, o przyznaniu lokalu decyduje uzyskanie odpowiedniej liczby punków w systemie opisanym przez prawo miejscowe. Różnym sytuacjom życiowym przypisano określoną liczbę punktów, co pozwala co roku tworzyć sprawiedliwą i pozbawioną uznaniowości listę osób. Co istotne, wśród zdarzeń pozwalających uzyskać nowe punkty jest uczestniczenie w programie MBN, terminowe opłacanie w nim czynszu i brak jakichkolwiek problemów ze zniszczeniami lokalu. Gdy lokator dewastuje lokal lub nie płaci czynszu, nie tylko nie dostaje nowych punktów, ale otrzymuje też… punkty ujemne. Takie regulacje powodują, że w podnajmowanych lokalach praktycznie nie ma problemu z terminowych opłacaniem czynszu czy zniszczeniami.
Blaski i cienie
Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów nieco wyhamowała rozwój projektu. Poza zmianami w zakresie konieczności naliczania w MBN czynszu w wysokości jak dla zasobu komunalnego pojawił się inny problem natury prawnej – umowy w ramach projektu były umowami w formule najmu instytucjonalnego i były zawarte na czas określony. Po nowelizacji ustawy musiały być zawierane na czas nieokreślony. Spowodowało to spadek zainteresowania ofertą ze strony właścicieli mieszkań, bo we wcześniejszej formule mieli pewność zapłaty czynszu przez spółkę, wyremontowania lokalu, jeśli zostałby zniszczony i wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie.
Dopiero wprowadzenie Społecznych Agencji Najmu dało nową perspektywę, ponieważ opisane problemy zostały zniesione. ZKZL jest właśnie na etapie przygotowań do wdrożenia SAN w Poznaniu, która zastąpi MBN.
Program szybko się rozwinął i pokazał, że jest na niego duże zapotrzebowanie, zarówno po stronie właścicieli lokali (poszukiwanie stabilnego partnera), jak i beneficjentów. Potrzeby lokalowe w Poznaniu są duże – w ostatnich latach wpływają wnioski o pomoc mieszkaniową na poziomie ok 2 tys. rocznie, natomiast możliwości realizacyjne plasują się na poziomie 300–400 rocznie. Program pokazał też, że zaangażowaniu samorządu w pośrednictwo najmu lokali pozwala pozyskać lokale z dostępnym czynszem (1,2 tys. zł/m) oraz wprowadzić na rynek lokale, których właściciele obawiali się wynająć.
Tomasz Lewandowski
prezes Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych Sp. z o.o.
Niedrogie mieszkania na wynajem to atut miasta
Warto szukać rozwiązań, które zwiększą zasób mieszkań o dostępnej wysokości czynszu. Przy szalejących cenach mieszkań może być to jeden z czynników rozwoju albo „zwijania się” miasta. Wysokie ceny mieszkań ograniczają ich dostępność dla wielu mieszkańców, co może mieć wpływ na braki pracowników w wielu sektorach, w tym publicznym. Wysoki czynsz najmu to też parcie na podwyżki wynagrodzeń, co nie pozostaje bez wpływu na konkurencyjność lokalnego biznesu czy zdolność wykonywania zadań publicznych przez samorząd. Przy niedoborze rąk do pracy w wielu sektorach w dłuższej perspektywie wygrają miasta, które będą w stanie zatrzymać swoich mieszkańców i przyciągnąć nowych. Uruchamianie mechanizmów rozwoju rynku najmu mieszkań o dostępnym czynszu, także z dopłatami ze strony samorządu, jest więc elementem mądrej polityki rozwoju miasta, a nie, jak było dotąd postrzegane, komponentem pomocy społecznej.
