Właściciele działek wystąpili do wójta z wnioskiem o wszczęcie postępowania administracyjnego w celu podziału nieruchomości gruntowej. Podkreślili, że jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Wójt wydał negatywną opinię wskazując, że działka podlega ograniczeniom wynikającym z art. 93 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2024 r. poz. 1145, z późn. zm., dalej: ugn). Przepis ten stanowi, że w przypadku podziału nieruchomości przeznaczonych w MPZP na cele rolne i leśne, wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalne tylko w określonych przypadkach: jeśli zostanie ona przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, regulację granic między sąsiednimi nieruchomościami lub na cele dróg wewnętrznych. Tymczasem właściciele proponowali podział na działki mniejsze niż 0,3000 ha. Wójt uznał więc, że zaproponowany projekt podziału narusza przepisy ugustawy o gospodarce nieruchomościami i nie może być pozytywnie zaopiniowany. Podobne stanowisko zajęło Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które dodatkowo wskazało, że przepisy MPZP, choć umożliwiają wnioskowany podział, są niezgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Właściciele złożyli skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego podnosząc, że wydzielenie działek zgodnie z wnioskiem jest dopuszczalne na podstawie MPZP. Zarzucili wójtowi, że ocena zgodność proponowanego podziału z przepisami ustawy nie powinna być przedmiotem wydanego postanowienia.
WSA przyznał rację skarżącym. Wyjaśnił, że art. 93 ugn stanowi, iż podział nieruchomości może być dokonany, jeśli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta opiniuje zgodność projektu podziału z planem miejscowym, chyba że dotyczy to podziałów, o których mowa w art. 95. Jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze bez planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków określonych w art. 94 ust. 1.
Sąd zaznaczył, że wydanie opinii na podstawie art. 93 ust. 4 ugn nie przesądza o faktycznym podziale nieruchomości. Organy administracyjne w takim trybie oceniają jedynie, czy proponowane działki spełniają planistyczne wymogi dopuszczalności ich zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym (zob. wyrok NSA z 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 1181/10). Organ opiniujący musi wskazać, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celów i przeznaczenia terenu określonych w MPZP. Ocena powinna obejmować całą nieruchomość, w tym każdą z działek powstałych w wyniku podziału (zob. wyrok NSA z 12 sierpnia 2014 r., sygn. akt I OSK 107/13). W szczególności organ powinien ograniczyć swoje badanie do zgodności projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność ta oznacza, że wydzielone działki muszą być ukształtowane w sposób, który umożliwia zagospodarowanie ich zgodnie z planem. To plan miejscowy określa cechy działek ewidencyjnych, niezbędne do ich przyszłego wykorzystania.
W literaturze przedmiotu podkreśla się, że opinia dotycząca projektu podziału powinna ograniczać się do zgodności z ustaleniami MPZP, bez badania dalszych warunków dopuszczalności podziału (por. M. Wolanin w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, C.H. Beck, 2017, s. 482–483).
Odnosząc te uwagi do rozpatrywanej sprawy sąd zauważył, że skarżący wskazali we wniosku zgodność proponowanego podziału z MPZP. Analiza MPZP wykazała, że podział na sześć działek o powierzchni od 0,1068 ha do 0,1161 ha jest zgodny z obowiązującym planem miejscowym.
Sąd stwierdził, że organy administracji publicznej nie były uprawnione do oceny prawidłowości zapisów MPZP w ramach postępowania dotyczącego opiniowania podziału. Przypomniał, że plan miejscowy został zatwierdzony uchwałą rady gminy, opublikowany w dzienniku urzędowym województwa i ma moc obowiązującą na całym objętym nim obszarze. Jeżeli organy stoją na stanowisku, że przyjęte w tym planie warunki, dotyczące możliwości zagospodarowania wydzielonych w wyniku podziału działek, zostały określone niepoprawnie, to mogą tę kwestię rozważać, ale jedynie w kontekście prawidłowości samego planu miejscowego.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 grudnia 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 658/24
