Prawo

Określenie parametrów wydzielanych działek dla terenów rolniczych

Przepis art. 15 ust. 3 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnia organ uchwałodawczy do określenia minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych. Jednak umieszczenie w ustaleniach planu miejscowego postanowień dotyczących zasad wydzielania działek budowlanych położonych na terenach przeznaczonych na cele rolne stanowi naruszenie art. 92 i 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 15 ust. 3 pkt 10 upzp.

Rada miejska, działając na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2022 r. poz. 503; dalej: upzp) podjęła uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. W § 15 pkt 9 uchwały dla terenów rolniczych – zabudowy zagrodowej, oznaczonych symbolami RM1 – RM2, dopuszczono wydzielanie działek związanych z infrastrukturą techniczną o minimalnej wielkość działki budowlanej 45 mkw. Podobnie w § 17 pkt 7, gdzie dla terenów rolniczych, oznaczonych symbolem R, również dopuszczono wydzielanie działek związanych z infrastrukturą techniczną – o minimalnej wielkości działki budowlanej 45 mkw.

Zdaniem wojewody, który zaskarżył uchwałę do sądu, zamieszczenie w planie takich zapisów narusza art. 92 i 93 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) oraz oznacza przekroczenie uprawnień wynikających z art. 15 upzp, a tym samym naruszenie zasad sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skarżący wyjaśnił, że w myśl art. 92 ust. 1 ugn przepisów dotyczących podziału nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Z kolei zgodnie z art. 93 ust. 2a ugn, podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Sąd przyznał rację wojewodzie. Wyjaśnił, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wyłączają stosowanie przepisów tej ustawy w przypadku wydzielenia działki na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne. W odniesieniu do scaleń i podziałów takich nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera wyraźne odesłanie do ustawy z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (uswg). To właśnie ta ustawa znajduje przede wszystkim zastosowanie do scalania i podziału (zwanego „wydzielaniem”) nieruchomości rolnych i gruntów leśnych. Co trzeba podkreślić, ustawa ta nie określa żadnych parametrów wydzielanych gruntów. Nie deleguje też wyraźnie kompetencji normodawczej w tym zakresie na lokalne organy planistyczne.

Kwestia parametrów działek powstających w wyniku podziału albo scalenia i podziału nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne nie wymaga unormowania. Zagadnienie zostało bowiem w niezbędnym zakresie unormowane w ustawach (w tym o gospodarce nieruchomościami) – co oznacza, że uchwałodawca lokalny nie posiada już w tym zakresie kompetencji normodawczej. W szczególności nie jest upoważniony do regulowania w planach miejscowych parametrów działek o przeznaczeniu rolnym lub leśnym, powstających w wyniku podziałów albo scaleń i podziałów. Takiemu wnioskowi nie stoją na przeszkodzie ogólne sformułowania powołanego art. 15 ust. 3 pkt 10 upzp. Przepis ten nie może być bowiem interpretowany w taki sposób, że upoważnia radę gminy do normowania (w uchwalanym na jego podstawie planie) wskazanych przezeń kwestii z zakresu zagospodarowania terenów (tj. warunków dokonywania podziałów), które zostały już unormowane przez ustawodawcę w sposób zupełny, tj. nieprzewidujący potrzeby dalszej regulacji, w innych ustawach – w odniesieniu do nieruchomości rolnych i leśnych.

Sąd wskazał, że art. 15 ust. 3 pkt 10 upzp uprawnia organ uchwałodawczy do określenia minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych. Przepis ten winien być interpretowany ściśle. Wynika z niego, że po pierwsze, rada gminy taką minimalną powierzchnię może określić, po drugie, określenie minimalnej powierzchni ma dotyczyć nowo wydzielonych (wydzielanych) działek. Z postanowień planu musi wyraźnie wynikać, że chodzi o nowo wydzielane działki, a nie o jakiekolwiek inne (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 25 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 948/18).

Ostatecznie sąd orzekł, że umieszczenie w ustaleniach MPZP postanowień dotyczących zasad wydzielania działek budowlanych położonych na terenach przeznaczonych na cele rolne stanowi naruszenie art. 92 i 93 ugn w zw. z art. 15 ust. 3 pkt 10 upzp.

Wyrok WSA w Poznaniu z 18 września 2024 r., sygn. akt IV SA/Po 551/24

Aby zapewnić prawidłowe działanie i wygląd niniejszego serwisu oraz aby go stale ulepszać, stosujemy takie technologie jak pliki cookie oraz usługi firm Adobe oraz Google. Ponieważ cenimy Twoją prywatność, prosimy o zgodę na wykorzystanie tych technologii.

Zgoda na wszystkie
Zgoda na wybrane