Sprawa dotyczyła rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wykonanej z przekroczeniem granicy działki. Organy nadzoru budowlanego ustaliły, że od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, dlatego prowadziły uproszczone postępowanie legalizacyjne na podstawie art. 49f–49i ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Właściciel budynku nie przedłożył jednak dokumentów potwierdzających prawo do dysponowania na cele budowlane częścią nieruchomości sąsiedniej zajętą przez rozbudowę.
NSA przypomniał, że zastosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego wymaga ustalenia, że od zakończenia budowy samowoli budowlanej upłynęło co najmniej 20 lat. Jednocześnie, jeżeli z materiału dowodowego wynika, że samowola została wykonana po 1 stycznia 1995 r., nie ma podstaw do stosowania art. 103 ust. 2 prawa budowlanego, odsyłającego do wcześniejszej ustawy z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane. Dla wyboru właściwego trybu wystarczające jest ustalenie przybliżonej daty wykonania robót, pozwalające stwierdzić, że nastąpiły one po wejściu w życie ustawy z 1994 r.
Sąd podkreślił, że w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym obowiązek przedłożenia kompletu dokumentów legalizacyjnych ma charakter bezwzględny. Jeżeli inwestor to nie zrobi, organ jest zobowiązany do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę na podstawie art. 49i ust. 1 pkt 2 lit. b prawa budowlanego. Brak oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością sąsiednią na cele budowlane może więc stanowić samodzielną podstawę nakazu rozbiórki.
NSA nie uznał za wystarczające twierdzenia o uzyskaniu przed laty ustnej zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Taka zgoda nie zastępuje dokumentów wymaganych przez prawo budowlane, a trudności dowodowe wynikające z upływu czasu nie zwalniają inwestora z obowiązku wykazania przesłanek legalizacji. Sąd zaznaczył również, że nawet przy zastosowaniu przepisów prawa budowlanego z 1974 r. legalizacja obiektu wzniesionego na cudzym gruncie nie byłaby dopuszczalna bez wykazania tytułu prawnego do nieruchomości.
NSA nie podzielił też argumentu, że postępowanie o zasiedzenie części nieruchomości uzasadnia zawieszenie sprawy legalizacyjnej. Możliwość nabycia prawa w przyszłości jest zdarzeniem przyszłym i niepewnym, a nie zagadnieniem wstępnym. Organy administracji rozstrzygają sprawę według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie wydania decyzji.
Wyrok NSA z 2 czerwca 2026 r., II OSK 556/24
