Od 2018 roku Kraków przekazał potrzebującym ponad 1,5 tys. mieszkań socjalnych. Miasto wybudowało prawie 600 nowych lokali, bardzo znacząco zwiększyło również odzysk pustostanów i wzmocniło skalę ich remontów. Od kilku lat prowadzi odważną politykę odzyskiwania miejskich lokali od osób, które nie mają do nich prawa. Proces ten wymaga czasu, bo to najczęściej sąd, na wniosek Zarządu Budynków Komunalnych, decyduje o odzyskaniu pustostanu.
ZBK zaktualizował również zasady remontu lokali, co przełożyło się na wzrost liczby lokali socjalnych. W efekcie rocznie remontowanych jest 300–400 lokali. Na koniec 2021 r. oddano do użytku ponad 1 tys. wcześniejszych pustostanów, a do końca 2023 r. liczba ta wzrośnie o kolejny tysiąc.
– W tej kadencji przeznaczymy dla potrzebujących ok. 2,5 tys. lokali socjalnych. Skala remontów pustostanów jest na poziomie 2–3 proc. całości zasobu rocznie, to bardzo dobry wynik, chyba ewenement w skali kraju. Efektem jest nie tylko zwiększenie liczby dostępnych lokali, ale i znaczące skrócenie czasu oczekiwania na mieszkanie socjalne – mówi Bogusław Kośmider, zastępca prezydenta Krakowa ds. obsługi mieszkańców. – Wśród odzyskiwanych pustostanów jest wiele lokali dużych, trzy-, cztero-, nawet pięciopokojowych, podczas gdy my potrzebujemy przede wszystkim mniejszych, jedno- i dwupokojowych. W razie niewynajęcia dużych lokali ponosimy z tego powodu znaczące koszty – zaliczki eksploatacyjne, zaliczki remontowe, koszty zarządzania i utrzymania wspólnych powierzchni, coraz większe opłaty za ogrzewanie. Dlatego chcemy część zbędnych, czyli kosztownych i niespełniających zapotrzebowania lokali, sprzedać. Za niegospodarne działanie uważamy dzielenie dużych mieszkań na mniejsze. Nie jesteśmy deweloperami, aby traktować mieszkania komercyjnie i zarabiać na ich sprzedaży, a utrzymywanie kilku rodzin w jednym mieszkaniu generuje liczne problem. Część dużych lokali przeznaczamy na potrzeby mieszkań chronionych, ale i tak wiele z nich pozostaje niezagospodarowanych, bo są drogie w remoncie, znajdują się w zabytkowych budynkach. Problem pustostanów, które nie nadają się do wykorzystania na potrzeby miasta, będzie więc narastał – tłumaczy Bogusław Kośmider.
Kiedy miasto startowało z programem remontu pustostanów, szacowało, że średni koszt remontu wyniesie 25–30 tys. zł. Obecnie jest to dużo więcej. Kraków korzysta co prawda z Funduszu Dopłat, ale środki są mocno ograniczone.
Skierowanie do TBS
W przypadku mieszkańców nie spełniających warunków otrzymania mieszkania socjalnego, ale jednocześnie pozbawionych możliwości nabycia lokalu komercyjnego, Kraków przygotował kilka rozwiązań. Po pierwsze, kieruje takie osoby do Towarzystw Budownictwa Społecznego. Jednak zainteresowanie lokalami w TBS jest teraz niskie. Powody? Jeden to konieczność wniesienia opłaty partycypacyjnej, która podlega zwrotowi po opuszczeniu lokalu, tj. 10–25 proc. wartości mieszkania. Drugi to niemożność wykupu takiego mieszkania albo zbyt wysokie koszty transakcji. Trzeci to stosunkowo wysoki (na poziomie 4 proc. wartości odtworzeniowej) czynsz, zaś czwarty to mniej atrakcyjna lokalizacja. Na zmniejszenie zainteresowania wpływa również wzrost kosztów kredytów.
Alternatywą dla TBS jest SIM, czyli Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. Kraków planuje w niedługim czasie oszacować zainteresowanie mieszkańców takim rozwiązaniem.
Osobom o nieco zasobniejszych portfelach miasto proponuje lokale do remontu. Program funkcjonuje od 13 lat, ale teraz został znacząco zmodyfikowany. Zdarzało się bowiem, że najemcy przeszacowywali swoje możliwości, co wiązało się z późniejszymi problemami. Teraz testowane jest rozwiązanie bardziej bezpieczne.
Podsumowując ofertę dla osób będących gdzieś pośrodku między najmem socjalnym a komercyjnym – Kraków proponuje TBS-y, uczestnictwo w programach „Mieszkanie za remont” oraz „Mieszkanie plus”. W najbliższym czasie sprawdzi również chłonność rynku na propozycje SIM, zorganizuje kampanię informacyjną. Jeżeli oferta spotka się z zainteresowaniem, to pojawi się szersza propozycja. Przedsięwzięcie będzie jednak wymagało wniesienia gruntów aportem do spółki i poniesienia kosztów VAT, a potem zabezpieczenia funkcjonowania spółki przez następne 15 lat.
Bogusław Kośmider
zastępca prezydenta Krakowa ds. obsługi mieszkańców
Zapytamy mieszkańców, na ile ich stać
Obserwujemy na rynku poważną zmianę w postaci znaczącego zmniejszenia zainteresowania mieszkaniami o umiarkowanym czynszu, czego powodem są wzrastające stopy procentowe kredytów. I tu podstawowe pytanie: kto ma ponieść te wyższe koszty? Jeżeli państwo, to z jakich pieniędzy i na jakiej podstawie prawnej? Jeżeli samorząd, to z jakich pieniędzy i czyim kosztem? Czy właściwe jest angażowanie znaczących środków finansowych na potrzeby kilkudziesięciu czy stu kilkudziesięciu rodzin, kosztem wydatków dla większej liczby mieszkańców? Czy mieszkaniec, mając wyższy czynsz spowodowany podwyższeniem stóp procentowych, będzie w stanie go udźwignąć? Ten dylemat pojawia się wszędzie tam, gdzie zaczęto budować mieszkania, ale i tam, gdzie inwestycje dopiero są planowane. Również w Krakowie stoimy przed takim dylematem, musimy więc zapytać mieszkańców. Dopiero kiedy będziemy mieli wiedzę, ilu z nich, zdając sobie sprawę z realiów, udźwignie obciążenia, rozpoczniemy tworzenie programu budowy mieszkań o umiarkowanym czynszu.
