Prawo

Gospodarowanie lokalami komunalnymi pod lupą NIK

Zdaniem Najwyższej Izby Kontroli w gminach w niedostatecznym stopniu realizowano zadanie własne zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Działania gmin nie doprowadziły do racjonalnego wykorzystania własnego zasobu i nie zapewniły poprawy warunków mieszkaniowych osób znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej. To są wnioski płynące z kontroli przeprowadzonej od 15 marca do 30 czerwca 2012 r., która objęła lata 2009–2011.

NIK zarzuciła, że nie posiadano pełnych informacji o wielkości i stanie technicznym istniejącego zasobu lokali oraz o sposobie ich wykorzystania, co utrudniało podejmowanie racjonalnych decyzji właścicielskich w zakresie gospodarowania tym zasobem.

 

 

Ponadto stwierdzono:

·         nieprzestrzeganie ustalonych przepisami prawa zasad najmu i sprzedaży lokali, stanowiących mieszkaniowy zasób gminy oraz nierzetelne weryfikowanie uprawnienia do najmu lokalu mieszkalnego,

·         niemonitorowanie terminów zakończenia umowy zawartej na czas oznaczony oraz uprawnień do dalszego zajmowania lokalu,

·         nieskuteczne egzekwowanie należności z tytułu najmu lokali, powodujące coroczny wzrost zaległości i pogłębiające niedobór środków finansowych przeznaczonych na utrzymanie zasobu,

·         prowadzenie gospodarki mieszkaniowym zasobem gmin, na podstawie nieaktualnych lub niekompletnych wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

·         brak realizacji przyjętych założeń, szczególnie w zakresie remontów lokali.

 

 

Wyprzedaż pogorszyła sytuację

Gminy w niewielkim stopniu wywiązywały się z realizacji zadania własnego polegającego na tworzeniu warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej ze względu na niewystarczającą wielkość potencjału mieszkaniowego oraz brak środków finansowych na podejmowanie nowych inwestycji mieszkaniowych i modernizację substandardowej części istniejącego zasobu. Sukcesywnie ograniczały wielkość własnych zasobów przez sprzedaż części tych zasobów. Na ograniczenie możliwości dysponowania zasobem w znacznej mierze wpływały również wyłączenia budynków i lokali ze względów technicznych.

 

Wyprzedaż własnego zasobu mieszkaniowego prowadziła nie tylko do jego zmniejszenia, ale również do pogorszenia jego struktury jakościowej, ponieważ największy popyt był na lokale o wysokim standardzie i dobrym stanie technicznym. Postępowała dekapitalizacja zasobów, powodując zwiększenie liczby „pustostanów”, a stawki czynszu ustalane były na poziomie niewystarczającym do zapewnienia środków finansowych na utrzymanie lokali w dobrym stanie technicznym. Nieskuteczna windykacja zaległości z tytułu najmu lokalu wpływała na niedobór środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

 

Złe zarządzanie

Na złą sytuację mieszkaniową w gminach także oddziaływał nieskuteczny sposób zarządzania własnymi nieruchomościami. Brak było przede wszystkim pełnej i zgodnej ze stanem rzeczywistym ewidencji zasobu lokali, obowiązujących wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin, a powszechnym zjawiskiem było nierealizowanie założeń ustalonych w tych programach. Utrudniało to podejmowanie racjonalnych decyzji właścicielskich w zakresie gospodarowania zasobem i jednocześnie doprowadzało do nieefektywnego wykorzystania lokali w zasobie gmin.

 

Umowy najmu często zawierane były bez rzetelnego sprawdzenia posiadanych uprawnień do lokalu w zasobie gminy i nie monitorowano ich aktualności w okresie trwania najmu. Mogło to powodować użytkowanie lokalu przez osoby, których sytuacja ekonomiczna lub osobista umożliwia samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, nie był wydzielany zasób lokali socjalnych i tymczasowych pomieszczeń. Znacznie wzrosły wypłaty odszkodowań za niezapewnienie lokalu socjalnego na realizację wyroków sądów nakazujących opróżnienie lokalu z orzeczeniem o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego.

 

Najwyższa Izba Kontroli zwraca uwagę, że nieprzestrzeganie ustalonych zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gmin wskazuje na występowanie mechanizmów korupcjogennych dowolności postępowania, konfliktu interesów oraz słabości systemu nadzoru i kontroli.

 

Zdaniem Najwyższej Izby Kontroli system realizacji zadań własnych gmin w obszarze tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, w ramach aktualnego stanu prawnego, nie sprzyja prowadzeniu przez gminy skutecznej polityki w zakresie racjonalnego wykorzystania zasobu do zapewnienia lokali mieszkalnych osobom o najniższych dochodach.

 

 

Złe prawo

NIK zauważa, że niezaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach jest spowodowane nie tylko niedoborem środków finansowych, ale również brakiem niektóryc uregulowań prawnych w tym zakresie. Nie zagwarantowano gminom możliwości podejmowania decyzji dotyczących sposobu odzyskiwania lokali wynajmowanych na czas nieoznaczony w przypadku poprawy warunków ekonomicznych najemcy. Ponadto brak jest systemu wsparcia przez państwo finansowania budownictwa socjalnego i rewitalizacji istniejących zasobów, na poziomie umożliwiającym gminom wypełnianie zadania własnego w tym zakresie.

 

Rozwiązanie

W ocenie Najwyższej Izby Kontroli, rozwiązaniem tego problemu jest zwiększenie podaży lokali mieszkalnych przez nowe inwestycje, remonty, modernizacje i programy rewitalizacji oraz efektywne wykorzystanie już istniejących zasobów mieszkaniowych. Może to nastąpić przez wprowadzenie stosownych zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów, stworzenie obowiązku weryfikowania uprawnień do najmu lokalu w mieszkaniowym zasobie gminy i wypowiadania zawartych umów najmu w przypadku utraty uprawnień, wykorzystania środków finansowych uzyskanych z prywatyzacji wyłącznie na cele mieszkaniowe, a także prowadzenie przez gminy konsekwentnej polityki czynszowej.

Niezbędne jest również prowadzenie racjonalnej prywatyzacji lokali w mieszkaniowym zasobie gminy.

 

 

Zalecenia

W celu doprowadzenia do skutecznej realizacji przez gminy nałożonych na nie obowiązków w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, Najwyższa Izba Kontroli uważa za konieczne podjęcie działań przez:

 

1. Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w zakresie rozważenia wprowadzenia rozwiązań systemowych służących racjonalnemu gospodarowaniu przez gminy zasobem mieszkaniowym, a w szczególności:

1) wpływających na poprawę sytuacji mieszkaniowej gospodarstw domowych, które nie mogą zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie,

2) umożliwiających gminom, w trakcie trwania umów najmu, weryfikację kryteriów uprawniających do otrzymania pomocy mieszkaniowej z zasobów gminy,

3) zobowiązujących gminy do prowadzenia ewidencji posiadanego zasobu mieszkaniowego wraz z określeniem minimalnego zakresu danych ujętych w tej ewidencji,

4) służących wzmocnieniu kontroli społecznej w obszarze rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych, w tym poprzez informowanie przez organ wykonawczy gminy o osobach zakwalifikowanych do udzielenia pomocy mieszkaniowej i sposobie realizacji tej pomocy, a także przez szczegółowe określenie procedur dotyczących kontroli społecznej w toku rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych.

 

 

2. Wojewodów w zakresie doprowadzenia – w ramach sprawowanego nadzoru - do zgodności z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów uchwał rad gmin dotyczących zasad najmu lokali oraz wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

 

 

3. Wójtów, burmistrzów i prezydentów miast, w zakresie:

1) Planowania wydatków budżetowych na kolejne lata w zakresie gospodarki mieszkaniowej, na podstawie obowiązującego w gminach wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

2) Urealnienia stawek czynszu za najem lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, z jednoczesnym wprowadzeniem dodatkowych instrumentów wsparcia w ponoszeniu kosztów utrzymania lokalu, dla najemców posiadających najniższe dochody.

3) Wdrożenia systemu ewidencji posiadanego zasobu mieszkaniowego służącego monitorowaniu stanu zasobu, sposobu jego zagospodarowania oraz stopnia wykorzystania.

4) Wzmocnienia kontroli społecznej w zakresie rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali mieszkalnych, w tym, m.in. rozwiązań stosowanych przez gminy, polegających na informowaniu o wnioskodawcach zakwalifikowanych do udzielenia pomocy mieszkaniowej i sposobie realizacji tej pomocy.

5) Opracowania i wdrożenia procedur określających zasady rejestracji, weryfikacji, rozpatrywania i realizacji złożonych wniosków o najem lokali mieszkalnych oraz prowadzenie nadzoru nad ich realizacją w celu niedopuszczenia do możliwości występowania zjawisk korupcjogennych.

6) Poprawy skuteczności windykacji należności za najem lokali oraz ograniczania zadłużenia najemców, poprzez rozważenie możliwości wykonywania świadczeń rzeczowych i zaliczanie wartości wykonywanych prac na poczet należności czynszowych.

TAGI: mieszkania, nieruchomości,

Aby zapewnić prawidłowe działanie i wygląd niniejszego serwisu oraz aby go stale ulepszać, stosujemy takie technologie jak pliki cookie oraz usługi firm Adobe oraz Google. Ponieważ cenimy Twoją prywatność, prosimy o zgodę na wykorzystanie tych technologii.

Zgoda na wszystkie
Zgoda na wybrane