Ten paradoks diagnozuje, opisuje i próbuje dać odpowiedź na pytanie, jak go rozwiązać, obszerny raport: „Specjalne strefy mieszkaniowe. Rola miast w kształtowaniu kompleksowych obszarów mieszkaniowych”. Autorzy z Obserwatorium Polityki Miejskiej i Regionalnej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów już na wstępie zakładają, że bez aktywności gmin i miast nie da się zaspokoić mieszkaniowego głodu. Proponują więc wdrożenie nowego narzędzia, czyli utworzenie specjalnych stref mieszkaniowych (SSM).
Czym ma być taka strefa? Tu autorzy powołują się na rozwiązania, które sprawdziły się we Francji i Niemczech. U nas celem SSM ma być wyposażenie gmin w praktyczne narzędzie zachęcające je do inwencji we wdrażaniu skutecznej polityki mieszkaniowej. Mają to być mieszkania dostępne cenowo, dostosowane do potrzeb oraz lokalnych uwarunkowań. Tych ambitnych celów nie da się urzeczywistnić bez zaangażowania JST i całego sektora publicznego, także państwa. Jeśli pozostawimy budowę mieszkań tylko prywatnym deweloperom, to nadal będziemy mieli do czynienia z kosztownym rozlewaniem się miast.
Raport koncentruje się nie tylko na wskazaniu istniejących barier, ale próbuje dać odpowiedź na pytania: jak zwiększyć podaż nowych mieszkań, jakie procesy uruchomić, jaką rolę mają do spełnienia miasta i państwo, jak rozwiązać nasz problem mieszkaniowy.
Ponad 80 proc. inwestycji mieszkaniowych jest skoncentrowanych w 21,8 proc. gmin, ale w dużych miastach nie mamy dostępnych działek, stąd rozproszona i chaotyczna zabudowa w ich otoczeniu. Właśnie SSM-y mają pozwolić gminom na bardziej aktywną politykę mieszkaniową. Wydzielona strefa mogłaby obejmować nie tylko grunty komunalne, ale także zasoby państwowe. Działania inwestycyjne gmin powinny być realizowane także we współpracy z sektorem prywatnym. SSM-y mogą posłużyć do koordynacji planów inwestycyjnych w ramach TBS czy partnerstwa publiczno-prywatnego, mogą tu być zaangażowane SIM-y, Krajowy Zasób Nieruchomości.
Podsumowując, gmina wyznaczająca SSM pozyskuje grunty, stara się o partnerów do realizacji zabudowy, tworzy masterplan z określeniem wizji zabudowy, układem urbanistycznym, infrastrukturą techniczną i społeczną oraz określa ramowe koszty. Wszystko odbywa się w dialogu z kluczowymi podmiotami odpowiedzialnymi za realizację polityki mieszkaniowej. SSM-y mają bazować na już istniejących rozwiązaniach prawnych. Natomiast cała koncepcja pokazuje, jak pozyskiwać wsparcie finansowe i nowe grunty pod zabudowę. Tu autorzy rekomendują najlepsze praktyki zabudowy, m.in. realizowane poprzez program „Osiedli dla Warszawy”, bowiem SSM-y mają pomóc między innymi w negocjowaniu umów między gminą a inwestorami.
Aby ambitny program zachęcenia samorządów do budowania mieszkań się powiódł, autorzy raportu podkreślają, że konieczne będzie uruchomienie rządowego programu na dofinansowanie infrastruktury oraz zgoda na komunalizację gruntów państwowych. W raporcie czytamy, że nasz rynek nieruchomości nie może opierać się wyłącznie na deweloperach. SSM-y mogłyby pomóc w realizacji dużych projektów mieszkaniowych, gdzie mielibyśmy zabezpieczone niezbędne usługi, placówki edukacyjne, ośrodki zdrowia, dobrą komunikację. Do tego wszystkiego niezbędne jest zaangażowanie gmin, ich aktywna polityka w ramach wydzielonej strefy, jaką mają być SSM-y. Gmina ma zdiagnozować swoją sytuację mieszkaniową i opowiedzieć, czy warto wejść w ten program. Jeśli tak, to trzeba określić, kto włada działkami, wskazać potrzeby dotyczące infrastruktury społecznej i technicznej. Następnie gmina ma określić granice strefy, przeprowadzić konsultacje z mieszkańcami i potencjalnymi inwestorami.
Na poziomie zarządzania operacyjnego, raport rekomenduje powołanie spółki celowej, która ma się zajmować praktyczną stroną realizacji idei SSM. Spółka będzie odpowiadać
za pozyskanie gruntów i partnerów do realizacji inwestycji, ma tworzyć masterplan z wizją zabudowy uwzględniającą infrastrukturę techniczną i społeczną oraz określić ramowe koszty.
W tym całym procesie SSM ma być przede wszystkim narzędziem dialogu pomiędzy różnymi podmiotami odpowiedzialnymi za praktyczną realizację polityki mieszkaniowej w samorządzie. Autorzy proponują, aby wdrożenie SSM przetestować w pilotażu. Zaś realizacja tej idei powinna iść w parze z rządowym programem pozwalającym na dofinansowanie mieszkalnictwa komunalnego, inwestycji infrastrukturalnych oraz stworzenie ułatwień
do pozyskiwania gruntów państwowych.
SSM-y mają wyposażyć samorządy w nowe narzędzie, które pozwoli im odważniej zaangażować się w praktyczną i skuteczną realizację polityki mieszkaniowej. Także odważniej do tego celu wykorzystać prywatnych deweloperów. To kolejna recepta na nierozwiązany od lat problem. Czy zostanie zrealizowana?
*zastępca redaktora naczelnego „Wspólnoty”
